전세 계약 전 반드시 확인해야 할 것들 — 등기부등본 보는 법부터 사기 예방까지

친한 후배가 작년에 전세 사기를 당했어요. 공인중개사 소개로 멀쩡해 보이는 빌라에 계약했는데, 나중에 알고 보니 집주인이 이미 다른 세입자들한테도 같은 집으로 전세를 받은 상태였어요. 보증금 1억 2천만 원이 한순간에 날아갔죠. "등기부등본 확인 안 했냐"고 물었더니 "공인중개사가 다 확인했다고 해서 믿었다"고 하더라고요.

이게 남 얘기가 아니에요. 2026년 현재도 전세 사기 피해는 계속 발생하고 있어요. 피해를 막는 가장 확실한 방법은 하나예요. 계약 전 서류를 직접 확인하는 거예요. 오늘은 전세 계약 전 반드시 알아야 할 확인 방법을 순서대로 정리해 드릴게요.

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전세 계약 전 확인 서류 — 무엇을 봐야 하나요?

전세 계약 전 확인해야 할 서류는 크게 세 가지예요.

서류	확인 목적	발급 방법
등기부등본 (등기사항증명서)	소유자·근저당·가압류 확인	인터넷등기소 / 무인발급기
건축물대장	건물 용도·불법 건축 여부 확인	정부24 (무료)
임대인 납세증명서	국세·지방세 체납 여부 확인	계약 전 임대인에게 요청

이 세 가지 서류, 계약서에 도장 찍기 전에 반드시 직접 발급받아 확인하세요. 공인중개사가 "다 확인했다"고 해도 본인이 직접 눈으로 보는 것이 원칙이에요.

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등기부등본, 어떻게 읽어요? — 표제부·갑구·을구 완벽 정리

등기부등본이 처음이면 좀 낯설게 느껴질 수 있어요. 크게 세 파트로 나뉘는데, 각각 보는 포인트가 달라요.

① 표제부 — 건물 기본 정보 확인

표제부에는 건물의 소재지, 구조, 면적, 용도가 나와 있어요. 계약서에 적힌 주소와 동·호수가 정확히 일치하는지 먼저 확인하세요. 의외로 이게 다른 경우가 있어요.

용도도 확인하세요. 주거용이어야 할 곳이 근린생활시설(상가)로 등록돼 있다면, 전입신고 후에도 주택임대차보호법 적용이 안 될 수 있어요. 이 경우 보증금 보호가 어려워져요.

② 갑구 — 소유자와 압류 확인

갑구는 소유권에 관한 내용이에요. 여기서 꼭 봐야 할 게 두 가지예요.

첫째, 소유자가 계약 상대방과 동일인인지 확인하세요. 등기부등본의 소유자 이름과 계약서에 서명하는 임대인 이름이 다르면 대리인 계약인데, 이 경우 반드시 위임장과 인감증명서 원본을 요구해야 해요.

둘째, 압류·가압류·가처분 기록이 있는지 확인하세요. 이런 기록이 있다는 건 집주인이 누군가에게 돈을 못 갚고 있다는 신호예요. 압류·가압류·근저당·신탁등기 여부를 반드시 확인해야 하며, 신탁등기가 있으면 일반 전세보다 더 신중해야 해요.

③ 을구 — 근저당 확인이 핵심

을구는 소유권 외의 권리, 쉽게 말하면 빚에 관한 내용이에요. 여기서 가장 중요한 게 근저당권이에요.

근저당이 있다는 건 그 집이 은행 대출의 담보로 잡혀 있다는 뜻이에요. 집이 경매로 넘어가면 은행(근저당권자)이 먼저 돈을 가져가고, 세입자는 그 다음 순위가 돼요. 전세 계약 전 근저당과 보증금의 합계가 집값의 70%를 넘는지 반드시 계산해야 해요.

예를 들어 집값이 3억인데 근저당이 1억 5천만 원이고 내 전세금이 1억 5천만 원이면, 합계가 집값의 100%예요. 경매가 되면 내 보증금을 한 푼도 못 돌려받을 수 있어요.

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안전한 전세 계약을 위한 체크리스트

2026년 기준 전세 계약 확인사항은 시세, 선순위 권리, 체납 정보, 신탁 여부, 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부까지 함께 봐야 실제 피해를 줄일 수 있어요.

아래 체크리스트를 계약 전에 직접 확인해보세요.

확인 항목	확인 방법	위험 신호
등기부등본 소유자 = 임대인	등기부등본 갑구	이름 다르면 위임장·인감 필수
근저당 + 전세금 ≤ 집값 70%	을구 + 시세 조회	70% 초과 시 계약 재검토
압류·가압류·신탁등기 없음	갑구·을구	있으면 전문가 상담 후 결정
건물 용도 = 주거용	건축물대장	상가 등록 시 보호법 미적용
임대인 세금 체납 없음	납세증명서	체납 있으면 세금이 보증금보다 우선
HUG 전세보증보험 가입 가능	사전 조회	가입 불가 매물은 피하기

솔직히 이 표 하나만 제대로 확인해도 대부분의 전세 사기는 걸러낼 수 있어요.

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계약 당일 꼭 해야 할 것들

서류 확인이 끝났다면, 계약 당일에도 챙길 게 있어요.

잔금 지급 직전 등기부등본 재발급이에요. 계약서를 쓴 날과 잔금을 치르는 날 사이에 집주인이 몰래 근저당을 추가로 설정하는 경우가 있어요. 잔금 치르기 직전, 그날 아침에 등기부등본을 다시 뽑아서 변동 사항이 없는지 확인하는 게 필수예요.

계약금 송금 계좌도 확인하세요. 반드시 등기부등본상 소유주(집주인) 명의의 계좌로만 계약금을 송금해야 안전해요. 대리인 계좌로 보내면 안 돼요.

전입신고와 확정일자는 잔금 당일 바로 받으세요. 주민센터에 가서 전입신고를 하고 계약서에 확정일자 도장을 받아야 법적 보호를 받을 수 있어요. 하루만 늦어도 그 사이 새로 설정된 권리보다 순위가 밀릴 수 있어요.

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전세보증보험, 꼭 들어야 하나요?

결론부터 말하면, 가입할 수 있다면 반드시 드세요.

전세보증금 반환보증은 HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 가입할 수 있어요. 만기 때 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 보증기관이 대신 돌려주고, 나중에 집주인에게 구상권을 청구하는 방식이에요.

보험료는 보증금의 0.10.2% 수준이에요. 보증금 1억이면 연간 10만20만 원이에요. 이 금액이 아까워서 안 든다는 건 너무 큰 리스크를 감수하는 거예요.

HUG 전세보증보험 가입이 거절되는 매물은 절대 계약하지 않는 것이 원칙이에요. 가입 거절은 그 집이 구조적으로 위험하다는 신호거든요. 계약서 쓰기 전에 HUG 안심전세 앱에서 해당 매물의 보증보험 가입 가능 여부를 먼저 조회해보세요.

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전세는 우리나라에만 있는 독특한 제도예요. 목돈을 오랫동안 맡기는 만큼, 그 돈을 지키는 건 전적으로 본인의 사전 확인에 달려 있어요. 공인중개사를 믿는 것과 직접 확인하는 건 별개의 문제예요.

계약 전 30분만 투자해서 등기부등본 하나 직접 발급받아 보세요. 그 30분이 수천만 원을 지켜줄 수 있어요.

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이 글은 투자 권유가 아니며, 부동산 계약 관련 사항은 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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