서울 아파트값 86주 연속 상승, 문재인 정부 기록 깼다는데 — 지금 집 사도 될까요?

어제저녁 동창 모임에서 친구 하나가 이러더라고요. "야, 나 작년에 전세 재계약할 때 그냥 집을 살 걸 그랬나 봐." 성동구에 전세로 사는 친구인데, 2년 전만 해도 매매가와 전세가 차이가 크지 않았다면서요. 지금은 그 갭이 훌쩍 벌어져서 같은 돈으로 살 수 있는 집이 확 줄었다고 하더라고요. 저도 얼마 전 한국부동산원 자료를 보다가 숫자 하나에 눈이 멈췄습니다. 서울 아파트값이 86주째 오르고 있다는 거예요.

86주 연속 상승, 정확히 무슨 의미인가요?

한국부동산원이 발표한 9월 넷째 주 기준 주간 아파트가격 동향을 보면, 서울 아파트 매매가격은 지난해 1월 셋째 주부터 지금까지 86주 연속으로 오르고 있습니다. 작년 추석 연휴 통계 미공표 기간 1주일까지 포함한 숫자예요. 이 기록이 의미 있는 이유는, 종전 최장 기록이었던 문재인 정부 시기의 85주 상승기(2020년 6월 둘째 주~2022년 1월 셋째 주)를 넘어섰기 때문입니다.

기간만 넘어선 게 아니에요. 이번 상승기 동안 서울 아파트 매매가격은 누적 17.47% 올랐는데, 이는 문재인 정부 85주 상승기의 누적 상승률 7.71%의 2.3배에 달합니다. 저는 이 숫자를 보고 좀 놀랐어요. 기간은 비슷한데 오른 폭은 두 배가 넘으니까요. 전셋값도 같은 기간 11.96% 올라서, 문재인 정부 당시 상승률(9.00%)보다 높았습니다.

왜 강남이 아니라 외곽과 경기도가 더 뜨거워졌을까요?

상승 초기에는 강남·서초·송파 등 강남3구가 흐름을 주도했다고 해요. 그런데 최근에는 강남권 가격이 세제개편안 등 정책 불확실성으로 오히려 조정을 받는 반면, 서울 외곽과 경기 일부 지역으로 상승세가 옮겨붙는 모습입니다. 이번 상승기에서 눈에 띄는 곳은 경기 성남시 분당구로, 누적 상승률이 35.75%에 달해 전국 1위를 기록했습니다. 서울 안에서는 성동구가 1위였고요. 수원 영통구 같은 반도체 벨트 지역도 급등세가 이어지고 있다고 합니다.

제 친구처럼 강남권 진입을 포기하고 상대적으로 저렴했던 외곽으로 눈을 돌렸던 실수요자들이 오히려 그 지역 가격을 밀어 올린 셈이더라고요. 대출 규제로 강남권 수요가 억눌리면서 그 수요가 외곽으로 옮겨갔고, 결국 매매가와 전세가를 동시에 끌어올렸다는 분석도 있습니다. 서울시는 이 흐름을 두고 "실거주 맹신주의와 세금 만능주의로 일관한 정책이 서울 전역의 가격선만 한 단계씩 끌어올렸다"고 비판하기도 했어요.

전문가들 사이에서도 해석이 갈립니다. 정부의 대출 규제와 세제개편이 강남권 고가 주택 수요를 눌러 놓은 건 맞지만, 그 억눌린 자금이 사라진 게 아니라 상대적으로 규제 강도가 낮은 지역으로 흘러 들어갔다는 진단이 많아요. 실제로 분당·성남·수원처럼 GTX 등 교통 호재나 반도체 산업 벨트와 맞물린 지역은 실수요와 투자수요가 동시에 몰리면서 상승폭이 더 커졌습니다. 반면 강남3구는 다주택자와 비거주 1주택자에 대한 세 부담이 커지면서 단기적으로는 약세를 보이고 있지만, 이걸 두고 "강남 상승세가 완전히 꺾였다"고 보기엔 이르다는 시각도 만만치 않아요.

문재인 정부 상승기와 지금, 뭐가 다른가요?

숫자로 나란히 놓고 보니 차이가 더 선명하게 보이더라고요. 제가 확인한 자료를 표로 정리해 봤습니다.

구분	문재인 정부 상승기 (2020.6~2022.1)	현재 상승기 (2024.1~현재)
상승 기간	85주	86주
누적 매매가 상승률	7.71%	17.47%
전셋값 상승률	9.00%	11.96%
상승 강도	상대적으로 완만	약 2.3배 가팔라짐

기간은 비슷한데 강도가 다르다는 게 핵심이에요. 그만큼 지금 이 흐름에 올라타지 못한 무주택자나 전세 거주자의 체감 부담은 더 클 수밖에 없습니다. 제 친구도 그렇고, 저도 그렇고 "언제 사야 하나"라는 질문에 답하기가 점점 어려워지는 이유가 여기 있는 것 같아요.

실수요자라면 지금 뭘 확인해야 할까요?

저도 정답을 알진 못해요. 다만 이런 시기일수록 숫자와 원칙을 붙잡고 있는 게 감정에 휘둘리지 않는 방법인 것 같습니다. 개인적으로는 "지역 전체가 오른다"는 뉴스 헤드라인보다 내가 실제로 살 수 있는 단지의 실거래가를 직접 추적하는 게 훨씬 중요하다고 생각해요. 같은 구 안에서도 역세권 대단지와 나 홀로 아파트의 상승폭은 꽤 차이가 나거든요.

또 하나 짚고 싶은 건 전세가 흐름이에요. 매매가만 오르는 게 아니라 전셋값도 함께 오르고 있다는 건, 전세를 끼고 집을 사는 갭투자 방식의 초기 투입금이 줄어든다는 뜻이기도 합니다. 동시에 전세 계약을 갱신해야 하는 세입자 입장에서는 주거비 부담이 그만큼 커진다는 의미이기도 하고요. 물론 상황마다 다르겠지만, 매매 타이밍만 고민할 게 아니라 전세 재계약 시점의 자금 계획도 함께 세워두시는 걸 추천드려요.

Action Plan: 상승장에서 무주택자가 점검할 것들

• 관심 지역의 최근 3개월 주간 상승률 추이를 부동산원 통계로 직접 확인해 보세요
• 매매가와 전세가 갭이 얼마나 벌어졌는지 계산해 갭투자 리스크를 가늠해 보세요
• 현재 소득 대비 대출 한도와 LTV·DSR 규제 조건을 미리 금융기관에 문의해 두세요
• "지금 안 사면 더 오를 것 같다"는 조급함이 판단을 흐리지 않는지 스스로 점검해 보세요
• 관심 단지 두세 곳을 정해 실거래가 흐름을 한 달 이상 꾸준히 지켜보세요

이런 점은 조심하세요

이 글에 나온 상승률과 순위는 한국부동산원 발표 시점 기준이라, 이후 수치가 바뀔 수 있습니다. 특정 구·단지의 상승률이 높다고 해서 앞으로도 계속 오른다는 보장은 없고, 정책 변수(세제개편, 대출규제 강화 등)에 따라 흐름이 바뀔 수도 있어요. 갭투자나 대출을 낀 매수는 금리와 규제 변화에 따라 손실 위험이 커질 수 있으니 신중하게 접근하시길 바랍니다. 특히 상승폭이 큰 지역일수록 단기 조정이 왔을 때 하락폭도 클 수 있다는 점을 함께 염두에 두시면 좋겠습니다.

여러분은 어떠세요? 지금 이 상승장을 보면서 "그때 살 걸" 하고 후회하고 계신가요, 아니면 여전히 관망 중이신가요. 저도 아직 확실한 답은 못 내렸어요.

이 글은 투자 권유가 아니며, 모든 투자 및 금융 결정의 책임은 본인에게 있습니다. 세금·법률 관련 사항은 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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