집값은 오르는데 거래는 반토막, 서울 아파트 시장에 '이중 절벽'이 왔다는데요

부동산 중개업을 하는 고등학교 동창이 얼마 전에 하소연을 했습니다. "집값은 안 떨어지는데 정작 계약하겠다는 사람이 없다"고요. 심지어 계약금까지 걸었던 손님이 갑자기 계약을 깨는 일도 몇 번 있었다고 하더라고요. 저는 그동안 이 블로그에서 계속 강남·강북 가격 온도차나 대출 규제 얘기를 다뤄왔는데, 이번엔 가격이 아니라 '거래 자체가 얼어붙었다'는 새로운 국면이 나타나고 있다는 걸 알게 됐습니다.

거래량은 반토막, 이미 한 계약까지 깨지고 있습니다

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 아파트 거래량은 지난해 11월 3,391건까지 떨어진 뒤 올해 5월 8,952건까지 오르며 회복세를 보였습니다. 그런데 6월부터 다시 꺾이더니 8월에는 2,530건으로 주저앉았습니다. 전월 대비 56.5%나 급감한 수치예요. 여기서 끝이 아닙니다. 이미 체결된 계약이 나중에 해지되는 경우까지 늘고 있어서, 업계에서는 이걸 '이중 절벽'이라고 부르고 있습니다. 올해 1월 32건에 불과했던 서울 아파트 계약해지는 3월 183건으로 급증하더니 7월엔 239건으로 연중 최고치를 기록했고, 8월에도 168건이 집계됐습니다. 자치구별로는 노원구와 강서구가 각각 16건으로 가장 많았고, 동대문구 13건, 강동구 10건이 뒤를 이었습니다.

앞으로도 나아질 기미가 안 보인다는 신호

거래 위축이 일시적 현상이 아니라 당분간 이어질 거라는 근거도 있습니다. 실제 거래에 앞서 움직이는 선행지표인 서울 아파트 토지거래허가(토허) 신규 신청 건수가 4월 8,911건을 정점으로 5월 6,021건, 6월 5,304건, 7월 4,681건까지 석 달 연속 줄어들고 있거든요. 계약을 하려는 움직임 자체가 계속 줄고 있다는 뜻이라, 당분간 거래량 반등을 기대하기는 어려워 보입니다.

왜 이런 이중 절벽이 나타났을까

전문가들은 여러 요인이 겹친 결과로 보고 있습니다. 저희가 지난달 다뤘던 두 달 연속 기준금리 인상으로 대출 이자 부담이 커진 데다, 대출 한도 자체가 줄면서 매수자가 마련해야 할 자기자본 부담이 함께 늘었습니다. 집값은 여전히 오르는 상황에서 대출 여력은 줄었으니, 매수자 입장에서는 자금 조달 자체가 버거워진 셈이에요. 여기에 저희가 다뤘던 종부세 개편 과정처럼 세제 관련 불확실성까지 겹치면서, 매수자와 매도자 모두 확실한 방향이 나올 때까지 지켜보자는 심리가 강해졌습니다. 신보연 세종대 부동산학과 교수는 기준금리 추가 인상 가능성이 열려 있는 상황 자체가 매수 심리에 계속 부담으로 작용할 수 있다고 짚었습니다.

시점	서울 아파트 거래량	계약해지 건수
1월	-	32건
3월	-	183건
5월	8,952건(회복 정점)	-
7월	-	239건(연중 최고)
8월	2,530건(전월比 56.5%↓)	168건

공급 부족의 원인을 두고도 공방이 벌어졌습니다

이 와중에 9월 18일 이재명 대통령이 기자회견에서 수도권 집값 상승의 단기 원인으로 2022년 이후 주택 인허가·착공 감소를 지적하며, 그해부터 2025년까지 관련 물량이 거의 절반으로 줄었다고 밝혔습니다. 이에 오세훈 서울시장은 페이스북을 통해 "재개발·재건축을 모조리 해제한 건 박원순 전 시장"이라며, 현재 착공 물량은 수년 전부터 진행된 정비사업의 결과이니 그 시절 정책까지 함께 봐야 한다고 반박했습니다. 재개발·재건축은 구역 지정부터 입주까지 오랜 시간이 걸리는 사업 특성상, 특정 시점의 착공 실적만으로 그 시기 정부나 서울시의 책임을 단정하기 어렵다는 게 이런 논쟁이 반복되는 배경입니다. 결국 공급 부족의 원인이 어디에 있는지에 대한 정치권 공방은 계속되고 있지만, 실수요자 입장에서 중요한 건 이 공급 부족이 언제쯤 해소될지가 여전히 불투명하다는 점입니다.

액션 플랜

1. 매도를 고려 중이라면 최근 계약해지가 늘고 있다는 점을 감안해, 계약금 비율이나 특약 조건을 평소보다 꼼꼼히 챙기세요.
2. 매수를 고려 중이라면 대출 한도와 금리 조건을 미리 확정받은 뒤 계약을 진행해서, 자금 조달 문제로 계약이 틀어지는 상황을 예방하세요.
3. 관심 지역의 토지거래허가 신청 건수 추이를 확인하면, 실제 거래로 이어지기 전 시장 분위기를 가늠하는 데 도움이 됩니다.
4. 거래절벽 국면에서는 급매물이 나올 가능성도 있으니, 실수요 목적이라면 시세보다 낮은 매물을 눈여겨보는 것도 방법입니다.
5. 그린벨트 해제나 세제개편안처럼 아직 확정되지 않은 정책 변수들이 많은 만큼, 큰 의사결정 전에는 관련 발표 일정을 계속 확인하세요.

리스크

거래량과 계약해지 통계는 특정 시점의 시장 상황을 보여줄 뿐이며, 향후 정책 방향이나 금리 흐름에 따라 다시 달라질 수 있습니다. 인허가·착공 감소의 원인에 대한 정부와 서울시의 입장이 엇갈리는 만큼, 향후 공급 대책의 구체적 내용과 시행 시기도 유동적입니다. 실제 매매나 계약 진행 시에는 최신 대출 규제, 세제 개편 내용을 공인중개사나 금융기관을 통해 다시 확인하시기 바랍니다.

동창은 일단 손님이 진짜 살 의사가 있는지부터 더 꼼꼼히 확인하기로 했다고 하더군요. 여러분 주변에도 요즘 거래가 잘 안 된다는 얘기, 체감하고 계신가요?

이 글은 투자 권유가 아니며, 모든 투자 및 금융 결정의 책임은 본인에게 있습니다. 세금·법률 관련 사항은 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.

#서울아파트거래절벽 #이중절벽 #계약해지 #토지거래허가 #서울부동산시장 #대출규제영향 #주택공급부족 #부동산시장동향 #국토교통부실거래가 #부동산정책논쟁