2026년 5월 9일, 다주택자 양도세 중과 유예 끝난다 — 남은 시간 계산해봤어요

저는 솔직히 이게 또 연장될 줄 알았어요. 2022년부터 매번 연장, 연장이었으니까요. 그런데 올해 2월, 정부가 못을 박았습니다. “2026년 5월 9일, 예정대로 종료.” 더 이상 없다고요.

오늘 기준으로 딱 열흘 남았어요. 조정대상지역에 집 두 채 이상 갖고 계신 분들한테는 지금이 진짜 마지막 구간이에요. 저도 지인 한 명이 서울에 아파트 두 채 보유 중인데, 이번 주에 같이 계산을 해봤거든요. 생각보다 세금 차이가 어마어마했어요.

숫자로 직접 보여드릴게요.

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양도세 중과, 도대체 얼마나 더 내는 건가요?

중과세율이 뭔지 모르시는 분들을 위해 먼저 정리부터 할게요. 복잡하게 설명하지 않을게요.

조정대상지역에 집을 2채 이상 보유한 상태에서 그 집을 팔면, 원래는 일반 양도소득세율에 +20%포인트가 추가돼요. 3채 이상이면 +30%포인트입니다. 거기에 장기보유특별공제도 사라져요.

그동안은 유예 덕분에 이 중과가 없었어요. 일반 세율만 냈거든요. 5월 9일 이후에 팔면? 중과가 부활합니다.

실제 세금 차이 시뮬레이션

서울 마포구 아파트를 보유한 2주택자가 5억 원의 양도차익을 실현한다고 가정해볼게요. 보유기간 5년 기준입니다.

구분	유예 기간 내 (5월 9일까지)	중과 부활 후 (5월 10일 이후)
적용 세율	일반 누진세율 최고 45%	일반세율 + 20%p
장기보유특별공제	최대 30% 공제 가능	적용 배제
예상 양도세	약 1억 4천만 원	약 2억 3천만 원
차이	—	약 9천만 원 추가 부담

※ 위 수치는 개략적인 추정치이며 보유기간·차익 규모·지역에 따라 크게 달라집니다. 반드시 세무사와 개별 계산을 해보셔야 해요.

9천만 원이에요. 한 번 팔기로 결정이 달라지는 게 아니에요. 언제 파느냐에 따라 9천만 원이 오가는 거예요. 진짜예요.

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5월 9일까지 계약해야 한다 — 정확한 기준이 뭔가요?

여기서 많은 분들이 혼란스러워하세요. 정부가 보완책을 내면서 기준이 좀 복잡해졌거든요.

원래는 “5월 9일까지 잔금 납부 + 등기까지 완료”가 기준이었어요. 근데 현실적으로 불가능하죠. 한 달도 안 남은 시점에 잔금까지 끝내기가?

그래서 정부가 4월에 보완책을 내놨어요. 핵심은 이겁니다.

“5월 9일까지 매매계약을 체결하면, 잔금은 지역에 따라 4~6개월 여유 줌.”

구체적으로는 이래요.

지역	계약 기한	잔금·등기 완료 기한
강남3구(강남·서초·송파) + 용산구	2026년 5월 9일까지	계약일로부터 4개월 이내 (최대 9월 9일까지)
신규 조정대상지역	2026년 5월 9일까지	계약일로부터 6개월 이내 (최대 11월 9일까지)

즉, 계약서에 도장 찍는 날이 5월 9일 이전이어야 해요. 계약금까지 지급했다는 증빙이 있어야 하고요.

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토지거래허가구역이라서 못 판다고요? 이건 몰랐죠

이번 보완책에서 가장 중요한 부분이 여기예요. 저도 처음엔 그냥 지나쳤다가 다시 읽고 깜짝 놀랐거든요.

강남권처럼 토지거래허가구역으로 묶인 지역은 그냥 계약이 안 돼요. 구청에서 허가가 나야 거래가 가능하거든요. 평균 15영업일 정도 걸리는데, 4월 중순 이후에 신청하면 5월 9일 전에 허가가 날지 물리적으로 불투명하다는 문제가 생겼어요.

정부가 이걸 인식하고 해결책을 냈어요. 핵심은 이겁니다.

“5월 9일까지 구청에 토지거래허가를 신청만 해도, 나중에 허가 받고 계약·양도해도 중과 배제 혜택 적용.”

허가가 안 났어도, 신청만 했다면 인정해 준다는 거예요. 단, 이후 계약과 양도 완료 기한(강남3구·용산 4개월, 신규 조정지역 6개월)은 여전히 지켜야 해요.

그리고 임차인(세입자)이 살고 있는 집의 경우, 무주택자에게 팔면 세입자 임대차 계약 종료일까지 실거주 의무를 유예해 줘요. 최대 2028년 2월 11일까지요. 세입자 있다고 못 판다는 말은 이제 통하지 않아요.

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지금 당장 움직여야 하는 사람 vs. 서두를 필요 없는 사람

모든 다주택자가 무조건 지금 팔아야 한다는 건 아니에요. 개인적으로는 이 두 부류를 구분하는 게 제일 중요하다고 봐요.

지금 움직여야 하는 경우

• 조정대상지역 내 2주택 이상 보유 + 매도 계획 있음
• 이미 매수자를 구해뒀거나 협의 중인 상황
• 양도차익이 커서 중과세 부담이 수천만 원 이상인 경우
• 토지거래허가구역 내 물건 → 지금 당장 허가 신청 먼저

서두를 필요 없는 경우

• 비조정대상지역 주택만 보유 중
• 1세대 1주택자 (중과 해당 없음)
• 보유 중인 집의 양도차익이 크지 않아 세금 차이가 미미
• 매도할 생각 자체가 없는 장기 보유 전략

물론 상황마다 다르겠지만, 2주택 이상이고 조정지역이 포함돼 있다면 지금 이 주에 세무사 상담을 받는 게 맞아요.

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5월 9일 이후, 시장은 어떻게 될까

이게 사실 무주택자나 1주택자한테는 더 중요한 이야기일 수 있어요.

유예가 끝나면 다주택자 입장에서 집 팔기가 훨씬 부담스러워져요. 중과세에 장기보유특별공제도 없으니까요. 그러면 어떻게 될까요?

단기적으로는 매물이 잠길 가능성이 높아요. 팔수록 손해니까 팔지 않으려 하거든요. 공급이 줄면 전세가가 올라가고, 전세가가 올라가면 매매가에도 영향을 줘요. KB국민은행, 한국건설산업연구원 등은 올해 수도권 아파트값이 2% 내외 상승할 것으로 보고 있어요.

중장기적으로는 공급 절벽이 더 심화될 수 있어요. 2026년 하반기부터 입주 물량 자체가 줄어드는 구간이거든요. 여기에 다주택자 매물 잠김까지 더해지면, 실수요자 입장에서는 선택지가 더 좁아지는 구조예요.

무주택자라면 급매 소화 이후 하반기 시장을 지켜보면서 3기 신도시 본청약 물량을 준비하는 전략이 유효해 보여요. 섣불리 추격 매수하기보다 전세가 대비 매매가 비율을 보면서 판단하는 게 현명해요. (이전에 올린 서울 전세 공급 절벽 편도 참고해 보세요.)

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다주택자 최종 행동 체크리스트

남은 10일, 다주택자라면 이걸 순서대로 확인하세요.

순서	체크 항목	비고
1	내 집이 조정대상지역인지 확인	국토부 실거래가 공개시스템
2	세무사와 중과세 vs. 일반세율 차이 계산	개인별 편차 크므로 필수
3	토지거래허가구역 해당 여부 확인	해당 시 구청 허가 신청 즉시
4	매수자 탐색 or 부동산 중개 의뢰	지금 당장
5	5월 9일까지 계약서 날인 + 계약금 지급	날짜 증빙 남길 것
6	잔금·등기 일정 협의 (4~6개월 내)	계약서에 명시 권고

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제 지인은 결국 이번에 강북 쪽 집 한 채를 팔기로 결정했어요. 세무사 계산을 받아보니 중과 적용 전후 세금 차이가 7천만 원이 넘었거든요. “팔기 싫어도 이건 타이밍 싸움이다”라는 말을 하더라고요.

저도 솔직히 다주택이 아니라서 직접 해당 사항은 없는데, 옆에서 보면서 느낀 건 — 세금은 정말 아는 만큼 아끼는 거라는 거예요. 같은 집, 같은 거래인데 시점 하나로 수천만 원이 달라지는 세상이에요.

5월 9일. 열흘 남았습니다.

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이 글은 부동산 매수 또는 매도 권유가 아니며, 정보 제공을 목적으로 합니다. 부동산 세금은 개인별 보유 현황·지역·거래 방식에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 중요한 결정은 반드시 세무사 또는 공인중개사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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