2026년 공시가격 서울 18.6% 폭등 — 내 집 보유세 얼마나 오르나 직접 계산해봤어요

4월 30일 아침, 국토교통부가 2026년 공동주택 공시가격을 최종 확정·공시했어요. 숫자를 보는 순간 잠이 확 깼어요. 서울 18.60%. 역대 세 번째로 높은 상승률이에요. 2021년(19.89%)에 이어 두 번째라는 얘기도 있어요.

솔직히 이건 저도 예상은 했어요. 작년에 서울 아파트값이 많이 올랐으니까요. 근데 문제는 공시가격이 오르면 보유세가 같이 오른다는 거예요. 재산세, 종합부동산세. 집을 팔지 않아도, 소득이 없어도, 그냥 갖고 있다는 이유만으로 세금이 더 나와요. 1주택 실거주자도 예외가 없어요.

공시가격이 뭔지, 내 세금이 얼마나 오르는지, 그리고 지금 뭘 해야 하는지 — 숫자로 정리해드릴게요.

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공시가격이 뭔지부터 — 이게 왜 세금이랑 연결돼요?

공시가격은 국토교통부가 매년 1월 1일 기준으로 산정해서 발표하는 공식 주택 가격이에요. 실제 거래되는 시세가 아니에요. 시세의 일정 비율(현실화율)을 곱해서 산정해요.

올해 현실화율은 작년과 동일하게 69%로 동결됐어요. 정부가 2023년부터 4년째 묶어두고 있는 거예요. 그런데 현실화율이 안 올라가도, 시세 자체가 오르면 공시가격이 따라 올라가요. 작년에 서울 집값이 많이 올랐으니 그 상승분이 그대로 반영된 거예요.

공시가격이 중요한 이유는 재산세와 종부세의 과세 기준이 되기 때문이에요. 공시가격이 오르면 세금도 같이 올라가요. 현실화율을 동결해서 세금 부담을 억제한다고 했는데, 시세가 워낙 많이 올라 사실상 효과가 사라진 셈이에요.

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서울 어디가 얼마나 올랐나 — 자치구별 상승률

서울 자치구별 상승률을 보면 성동구가 28.98%로 가장 높았고, 강남구(25.83%), 송파구(25.46%), 양천구(24.01%), 용산구(23.62%) 순으로 뒤를 이었어요. 한강벨트와 강남권을 중심으로 상승세가 집중된 양상이에요. 반면 도봉구(2.01%), 강북구(2.87%), 노원구(4.36%) 등 외곽 지역은 상승폭이 미미해 서울 내에서도 공시가격 양극화가 두드러졌어요.

이게 뭘 의미하냐면, 성동·강남·송파에 사는 분들은 집값도 많이 오르고 세금도 많이 오르는 상황인 거예요. 반대로 노원·도봉·강북 쪽은 상승폭이 미미해서 세금 변화도 크지 않아요.

자치구	공시가격 상승률	특징
성동구	28.98%	서울숲·왕십리·행당 한강벨트
강남구	25.83%	압구정·대치·개포 등 초고가
송파구	25.46%	잠실·문정·가락
양천구	24.01%	목동 학군 수요
용산구	23.62%	한남·이촌·용산 개발 기대
도봉구	2.01%	외곽 지역, 영향 미미
강북구	2.87%	외곽 지역, 영향 미미

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실제 보유세 얼마나 오르나 — 단지별 시뮬레이션

말보다 숫자가 더 와닿아요. 국토교통부가 서울 주요 아파트 단지 공시가격 변동률과 보유세액을 추정한 결과를 보면 이렇게 돼요.

강남·서초·송파 — 보유세 1천만 원 이상 급등

서울 서초구 반포동 래미안 원베일리 84㎡는 공시가격이 작년 34억 3,600만 원에서 올해 45억 6,900만 원으로 33.0% 올랐어요. 보유세는 1,829만 원에서 2,855만 원으로 56.1% 증가할 전망이에요. 1년 사이 보유세만 1,026만 원이 늘어나는 거예요.

강남구 압구정동 신현대 9차 111㎡는 올해 공시가격이 47억 2,600만 원으로 작년 대비 36.0% 올랐어요. 보유세는 지난해 1,858만 원에서 올해 2,919만 원으로 57.1% 올라 1년 사이 1,061만 원 늘어나요.

송파구 잠실동 잠실엘스 84㎡는 올해 공시가격이 23억 3,500만 원으로 작년 대비 25.2% 상승했어요. 보유세는 582만 원에서 859만 원으로 47.6% 증가해요.

마포·용산·성동 — 30~50% 상승

마포구 아현동 마포래미안푸르지오 84㎡는 공시가격이 17억 2,300만 원으로 30.9% 오르면서 보유세도 289만 원에서 439만 원으로 52.1% 늘어날 전망이에요.

성동구 행당동 서울숲 리버뷰자이 84㎡도 공시가격이 17억 6,900만 원으로 27.8% 오르면서 보유세가 307만 원에서 475만 원으로 54.6% 증가하게 됐어요.

노원·도봉 — 거의 그대로

반면 노원구 공릉동 풍림아파트 84㎡의 공시가격은 6.5% 올랐고, 보유세는 66만 원에서 71만 원으로 7.1% 증가에 그쳐요.

같은 서울인데 보유세 증가액이 1천만 원 대 5만 원으로 차이가 나요. 진짜 서울 내에서도 완전히 다른 세상이에요.

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종부세 대상이 1년 새 53% 폭증 — 나도 해당되나?

이게 이번 공시가격 발표에서 가장 충격적인 숫자예요.

1세대 1주택자 기준 종부세 과세 기준인 공시가격 12억 원 초과 공동주택은 전국 48만 7,362가구로, 작년 31만 7,998가구 대비 53.3%, 16만 9,364가구 급증했어요.

작년엔 종부세 안 냈는데 올해는 내는 분들이 전국에 17만 명 가까이 새로 생긴 거예요. 생각보다 크죠?

1주택 실거주자는 공시가격 12억 원을 넘는 순간 종부세 과세 대상이 돼요. 서울 평균 공시가격이 6억 6천만 원 수준이니까 상위권 단지는 대부분 걸리는 구조예요.

종부세는 재산세와 합산해서 11월에 고지서가 날아와요. 재산세는 7월과 9월에 나눠서 납부해요. 지금 공시가격 확인하고 대략적인 세금 규모를 미리 파악해 두는 게 맞아요.

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보유세가 전국적으로 1조 원 이상 늘어난다

개인 단위의 이야기만이 아니에요.

국회예산정책처가 추산한 2026년 주택 보유세수는 8조 7,803억 원으로, 작년 추계액 7조 6,132억 원 대비 약 15.3%, 금액으로는 1조 1,671억 원 증가한 규모예요. 재산세는 작년 대비 13.4% 증가한 7조 2,814억 원, 종부세는 25.9% 늘어난 1조 4,990억 원으로 각각 추산됐어요.

현실화율은 동결했는데 시세가 오른 결과만으로 국민 보유세가 1조 원 이상 늘어나는 거예요. 정부는 증세가 없다고 했는데, 사실상 집값 오른 만큼 세금도 따라 오른 거예요. 집을 가진 것만으로 소득이 없어도 세 부담이 늘어나는 구조가 맞는 건지 — 개인적으로는 좀 불합리하다는 생각도 들어요.

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이의신청 기한이 5월 29일 — 이 글 보시면 바로 확인하세요

중요한 실전 정보예요.

올해 의견 청취 기간에 총 1만 4,561건의 의견이 제출됐고, 이 중 타당성이 인정된 1,903건(13.1%)에 한해 가격이 조정됐어요. 대부분이 하향 요청이었고요.

공시가격이 시세와 비교해 과도하게 책정됐다고 생각되면 이의신청을 할 수 있어요.

• 이의신청 기한: 2026년 5월 29일까지
• 신청 방법: 부동산 공시가격 알리미(www.realtyprice.kr) → 이의신청
• 결과 통보: 2026년 6월 26일까지

이의신청이 받아들여지면 공시가격이 조정되고, 그에 따라 보유세도 줄어요. 다만 반영률이 13% 정도라는 점은 참고하세요. 무조건 되는 건 아니에요. 그래도 안 하면 기회 자체가 없으니까, 본인 집 공시가격이 시세 대비 과도하게 높다면 신청하는 게 맞아요.

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지금 해야 할 것 — 상황별 체크리스트

내 공시가격 확인하는 법

부동산 공시가격 알리미 (www.realtyprice.kr) 접속 → 공동주택 공시가격 → 주소 입력하면 바로 조회돼요. 로그인 없이 누구나 확인 가능해요.

종부세 대상 여부 판단

1세대 1주택자: 공시가격 12억 원 초과 → 종부세 과세 대상

공시가격 확인 후 12억을 넘는다면, 종부세 예상액도 미리 계산해 보는 게 좋아요. 국세청 홈택스 → 세금 모의계산 → 종합부동산세에서 개략적으로 확인할 수 있어요.

상황별 대응 방향

상황	권장 행동
1주택 장기 실거주	공시가격 확인 + 이의신청 여부 검토 (5/29까지)
종부세 신규 과세 대상 진입	세금 규모 미리 파악, 납부 재원 준비
다주택자	양도세 중과 유예 종료(5/9)와 보유세 증가 동시 고려, 전문가 상담
매수 검토 중	공시가격 확인 후 향후 보유세 부담까지 감안한 수익률 계산

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이번 공시가격 발표를 보면서 드는 생각이 있어요. 집을 팔지도 않고, 임대 수익을 얻지도 않는 1주택 실거주자가 집값이 올랐다는 이유만으로 매년 더 많은 세금을 내야 하는 구조가 과연 적절한가 하는 거예요. 물론 부동산 자산가치가 오른 건 맞지만, 그게 실현된 소득도 아닌데 세금이 나오는 건 좀 다른 문제라는 생각이 들거든요.

어쨌든 세금은 현실이에요. 지금 내 집 공시가격이 얼마인지, 올해 재산세·종부세가 어느 정도일지 — 오늘 5분만 투자해서 먼저 확인해 두세요. 나중에 고지서 받고 당황하는 것보다 훨씬 나으니까요.

이의신청 기한은 5월 29일이에요.

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이 글은 부동산 및 세금 관련 정보 제공을 목적으로 하며, 매수·매도 권유가 아닙니다. 보유세는 개인 보유 현황·공시가격·적용 세율에 따라 크게 달라지므로, 중요한 세금 관련 결정은 반드시 세무사 등 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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