6·3 선거 끝, 이제 부동산 세금 개편 시작된다 — 7월 발표 전 내 집 전략 점검법

6월 3일, 지방선거가 끝났습니다. 결과가 어떻게 나왔든 간에, 부동산 시장 입장에서 이 날짜의 의미는 하나입니다. 선거가 끝났으니 이제 정부가 미뤄뒀던 카드를 꺼낼 때가 됐다는 것이요.

부동산 세제 개편은 선거 전부터 수면 아래에서 계속 논의됐습니다. 공정시장가액비율 인상, 다주택자 취득세 완화, 장기보유특별공제 조정, 종부세 과세 기준 손질. 이것들이 7월 발표를 목표로 구체화되고 있어요. KB금융 분석팀도 최근 “7월 나올 세제 개편 키워드는 ‘실거주 요건’과 ‘다주택 보유 부담’ 확대”라고 정리했습니다.

이게 나한테 어떤 영향을 주는지, 주택을 갖고 있는 사람과 없는 사람 각각의 입장에서 지금 점검해야 할 것들을 정리해봤습니다.

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왜 선거 이후에 세제 개편이 나오나

이재명 대통령은 대선 유세 때 “세금으로 집값을 잡지 않겠다”고 공언했습니다. 문재인 정부 때 과도한 세금 압박이 역풍을 맞았던 경험이 있어서 신중한 태도를 유지해왔어요.

그런데 선거가 끝나면 얘기가 달라집니다. 조세 저항을 의식해 선거 전에는 발표하기 어려웠던 정책들이, 선거 후에는 추진력을 얻습니다. 실제로 한국 부동산 세제 개편의 역사를 보면 대부분 선거 이후에 나왔어요. 이번도 그 패턴을 따를 가능성이 높습니다.

현재 논의 테이블에 올라온 개편 카드는 크게 네 가지입니다.

① 공정시장가액비율 인상 (종부세·재산세 부담 증가)

공정시장가액비율은 종부세와 재산세 과세표준을 정하는 핵심 비율입니다. 이전 정부에서 60%로 낮아진 상태인데, 이걸 단계적으로 올리는 방안이 거론되고 있어요. 세율을 그대로 두고 이 비율만 올려도 실제 세 부담은 늘어납니다. 시행령 개정만으로 가능해서 국회 동의 없이 정부가 단독으로 추진할 수 있다는 점에서 속도가 빠를 수 있어요.

② 다주택자 취득세 완화 (거래 활성화 유도)

현재 2주택자는 8%, 3주택 이상은 12%의 취득세를 냅니다. 이를 4~6%로 낮추거나 단계를 조정하는 방안이 검토 중입니다. 똘똘한 한 채로 쏠리는 수요를 분산하려는 목적이에요. 다주택자에게는 세 부담 완화인데, 거래가 살아나면 시장 전체에 영향을 줄 수 있습니다.

③ 장기보유특별공제 조정 (실거주 요건 강화)

현재 장기보유특별공제는 보유 기간에 비례해 양도세를 깎아줍니다. 여기에 실거주 요건을 강화하는 방향이 거론되고 있어요. 즉, 오래 갖고 있어도 실제로 살지 않았다면 공제를 줄이겠다는 논리입니다. “몇 채냐”에서 “실제로 거주하냐”로 기준을 이동하는 흐름의 핵심입니다.

④ 종부세 고가주택 구간 세분화

현재 고가주택 구간이 다소 넓게 설정돼 있어서, 20억~40억 원대 주택을 더 세밀하게 나눠 세 부담을 차등화하는 방안도 거론됩니다. 초고가 주택 보유자에 대한 과세를 강화하는 방향이에요.

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1주택 실거주자는 걱정해야 하나

결론부터 말씀드리면, 이번 개편의 주된 타깃은 1주택 실거주자가 아닙니다.

공정시장가액비율이 올라가면 1주택자도 보유세가 오르기는 합니다. 그런데 개편 방향을 보면 “1주택 실거주자는 완만하게, 다주택자·법인·비업무용 부동산은 더 강하게”라는 차등 방식이 유력해요. 1주택 장기 실거주자에 대한 공제나 감면을 유지하면서, 다주택자와 법인 보유 주택에 대한 부담을 높이는 구조입니다.

다만 서울 집값이 많이 오른 상황에서 공시가격이 올랐고, 여기에 공정시장가액비율까지 오르면 체감 세 부담은 커질 수 있어요. 특히 공시가 기준 9억 원 초과 1주택자는 종부세 대상이기 때문에 이 부분은 주의해야 합니다.

서울 아파트 공시가격이 올해 18.6% 뛰었다는 점을 감안하면, 공정시장가액비율 변화가 없어도 이미 세 부담이 늘어난 분들이 많습니다. 여기에 비율까지 올라가면 이중으로 부담이 커지는 구조예요.

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다주택자는 지금 어떻게 해야 하나

5월 9일로 양도세 중과 유예가 종료됐습니다. 이제 조정대상지역 내 다주택자가 집을 팔면 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 추가됩니다.

7월 세제 개편에서 취득세가 완화된다면 다주택자 입장에서는 추가 취득이 상대적으로 수월해집니다. 그런데 동시에 보유세(종부세)가 강화된다면, 추가로 취득해서 장기 보유하는 전략의 비용이 올라가는 구조예요. 취득은 쉬워지는데 보유는 비싸지는 역설적 상황이 될 수 있습니다.

지금 다주택자라면 두 가지를 미리 계산해보는 게 좋습니다.

첫째, 보유 중인 물건별로 공정시장가액비율이 올랐을 때의 종부세 부담 변화를 시뮬레이션해보세요. 공시가격과 현재 비율(60%)을 기준으로 먼저 계산하고, 비율이 70%, 80%로 올랐을 때 얼마나 달라지는지 비교해보면 됩니다.

둘째, 매도를 고려 중인 물건이 있다면 7월 발표 전후 타이밍을 따져보세요. 장특공 실거주 요건이 강화되기 전과 후에 세 부담이 달라질 수 있거든요. 개편 내용에 따라 매도 시점이 결정적으로 중요해질 수 있습니다.

구분	현재	개편 후 예상 방향
취득세(2주택)	8%	4~6% 완화 가능성
취득세(3주택 이상)	12%	6% 내외 완화 가능성
종부세 공정시장가액비율	60%	단계적 인상 유력
장기보유특별공제	보유기간 비례	실거주 요건 강화 방향

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무주택자·내 집 마련 준비 중인 분들에게

이번 세제 개편이 무주택자에게 직접 혜택을 주는 내용은 현재로선 구체적으로 거론되지 않고 있습니다. 다주택자 취득세 완화가 거래를 활성화시키면 매물이 다소 늘어날 수 있다는 간접 효과 정도를 기대할 수 있어요.

그러나 공급 부족은 세제로 단기에 해결되는 문제가 아닙니다. 서울 아파트 입주 물량은 2026~2027년에 장기 평균보다 적고, 비아파트 공급도 줄어든 상황입니다. 수요 억제책만으로 가격을 잡기 어려운 구조가 지속되고 있어요.

무주택자 입장에서 지금 가장 중요한 것은 세제 개편 내용이 확정된 뒤 움직이는 게 아니라, 본인의 자금 계획과 대출 여력을 지금부터 정확하게 파악하는 겁니다. 7월 발표 이후 시장이 어떻게 반응하느냐에 따라 단기 매물 증가나 관망 심리가 생길 수 있는데, 그 타이밍에 바로 대응할 수 있어야 하거든요.

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7월 발표까지 한 달, 지금 해야 할 것

개편 발표까지 약 한 달이 남았습니다. 이 기간에 미리 해두면 좋은 것들을 정리합니다.

보유 주택 공시가격 확인: 국토부 부동산공시가격 알리미(www.realtyprice.kr)에서에서) 현재 공시가격을 확인하세요. 올해 서울은 평균 18.6% 올랐는데, 내 집은 얼마나 올랐는지 파악해야 개편 후 세 부담 변화를 계산할 수 있습니다.

종부세 과세 대상 여부 체크: 1주택자 기준 공시가격 12억 원 초과면 종부세 대상입니다. 공정시장가액비율이 올라가면 실효세율이 어떻게 달라지는지 국세청 종부세 계산기로 미리 시뮬레이션해보세요.

다주택자 매도 타이밍 재검토: 장특공 실거주 요건이 강화되기 전에 유리한지, 강화된 후 어차피 요건을 충족하는지 먼저 따져보세요. 개편 발표 전에 세무사 상담을 받아두는 게 가장 확실합니다.

7월 발표 내용 모니터링 채널 확보: 기획재정부 공식 보도자료와 국토교통부 공지를 직접 챙기는 게 가장 정확합니다. 이후 시뮬레이션 자료나 분석 글은 참고용으로 활용하세요.

저는 솔직히 개편 방향이 확정되기 전까지는 확신을 갖고 뭔가를 권하기가 어렵습니다. 방향은 보이는데, 세부 숫자가 어떻게 나오느냐에 따라 체감 영향이 크게 달라지거든요. 다만 한 가지는 분명합니다. 7월 이후에 알고 대응하는 것보다, 지금 미리 파악하고 있는 게 무조건 낫습니다.

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이 글은 부동산 매수·매도 권유가 아닙니다. 세제 개편 내용은 발표 이전 검토 단계의 내용을 포함하며, 실제 확정 내용과 다를 수 있습니다. 중요한 결정 전에는 반드시 세무사 및 부동산 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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