6월 1일 보유세 기준일 D-10 — 종부세·재산세 폭탄 피하는 마지막 체크리스트

달력을 보다가 순간 등이 서늘해졌습니다. 오늘이 5월 21일. 6월 1일까지 딱 열흘 남았습니다.

부동산을 갖고 있는 분이라면 6월 1일이 무슨 날인지 아실 겁니다. 재산세와 종합부동산세 과세 기준일입니다. 이날 기준으로 등기부상 소유자가 올해 보유세를 전부 냅니다. 6월 1일 오전에 잔금을 치르면 사는 사람이 올해 세금을 다 내고, 5월 31일에 잔금을 치르면 파는 사람이 냅니다. 하루 차이가 수백만 원 차이가 됩니다.

그런데 올해는 예년보다 더 중요합니다. 서울 공시가격이 평균 18.6% 폭등했고, 공정시장가액비율도 45%에서 60%로 환원됐습니다. 단순히 집값이 올라서가 아니라, 세금을 매기는 기준 자체가 두 겹으로 올라간 겁니다.

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올해 보유세가 왜 특히 많이 오르나

보유세는 두 가지 숫자로 결정됩니다. 공시가격과 공정시장가액비율입니다. 이 둘을 곱한 값이 과세표준이고, 여기에 세율이 붙습니다.

올해 이 두 가지가 동시에 올랐습니다.

공시가격은 서울 기준 평균 18.6% 상승했습니다. 강남·서초·송파 등 핵심 지역은 20%를 넘은 곳도 있습니다. 공시가격이 10억이었던 집이 올해 공시가격으로 11억 8,600만 원이 됐다면, 이미 과세표준 기반이 18.6% 늘어난 겁니다.

여기에 공정시장가액비율이 한시적으로 낮췄던 45%에서 법정 수준인 60%로 되돌아오면서 과세표준이 한 번 더 올라갑니다. 수치로 보면 이렇습니다.

항목	2025년	2026년	변화
공시가격 (서울 평균)	기준	+18.6%	큰 폭 상승
공정시장가액비율 (종부세)	45%	60%	+15%p
과세표준 변화	—	약 40~50% 증가	두 겹 상승
재산세 납부 시점	7월·9월	7월·9월	동일
종부세 납부 시점	12월	12월	동일

예를 들어 서울 공시가격 12억짜리 1주택자를 생각해보겠습니다. 작년엔 공시가격 10억 1,353만 원(18.6% 역산), 공정시장가액비율 45% 적용 시 과세표준 약 4억 5,600만 원이었습니다. 올해는 공시가격 12억에 공정시장가액비율 60% 적용하면 과세표준 7억 2,000만 원. 같은 집인데 과세표준이 58% 늘어난 겁니다. 생각보다 크죠?

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6월 1일 전후 — 내가 지금 해야 할 행동

열흘 안에 결정해야 할 게 있습니다. 상황별로 정리합니다.

① 집을 팔기로 이미 결정한 분

계약은 됐는데 잔금일이 6월 1일 이후로 잡혀 있다면, 지금 당장 잔금일 조정 협의를 해야 합니다. 매수자 입장에서도 6월 1일 이전 잔금은 올해 세금을 본인이 내야 하니 저항이 있을 수 있습니다. 이 경우 잔금일 조정 대신 보유세 해당분을 정산하는 방식으로 협의하는 경우도 있습니다. 어느 쪽이 유리한지는 올해 예상 보유세액을 먼저 계산해보고 판단해야 합니다.

② 집을 사기로 이미 결정한 분

반대로 6월 1일 이전 잔금을 치르면 올해 보유세를 사는 사람이 냅니다. 공시가격이 크게 오른 올해는 그 부담이 예년보다 훨씬 큽니다. 특별한 이유가 없다면 6월 2일 이후로 잔금일을 잡는 게 유리합니다. 단 하루 차이로 수백만 원을 아낄 수 있습니다.

③ 보유 중이고 팔 계획이 없는 분

이 경우엔 올해 보유세가 얼마나 나올지 미리 계산하고 준비해두는 게 맞습니다. 재산세는 7월과 9월 두 번에 나눠 부과되고, 종부세는 12월에 한꺼번에 옵니다. 목돈이 예상보다 클 수 있으니 현금 흐름을 미리 확인해두세요.

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내 보유세 직접 계산하는 법

국토교통부 부동산공시가격알리미 사이트(realtyprice.kr)에서 내 집의 올해 공시가격을 직접 확인할 수 있습니다. 여기에 공정시장가액비율 60%를 곱하면 종부세 과세표준의 기반이 나옵니다.

재산세는 지방세로, 공시가격에 공정시장가액비율 60%를 곱한 과세표준에 0.1~0.4% 세율을 적용합니다. 종부세는 공시가격 합산이 1세대 1주택 기준 12억 원, 다주택 기준 9억 원을 초과하는 경우에만 부과됩니다.

아래 간단 시뮬레이션을 보면 감이 옵니다.

[사례] 서울 마포구 아파트, 공시가격 10억 원, 1세대 1주택

항목	계산
재산세 과세표준	10억 × 60% = 6억 원
재산세 (누진)	약 126만 원
종부세 과세표준	10억 - 12억 → 해당 없음 (비과세)
종부세	0원
합산 보유세	약 126만 원 + 지방교육세 등 포함 약 160만 원대

[사례] 서울 강남구 아파트, 공시가격 22억 원, 1세대 1주택

항목	계산
재산세 과세표준	22억 × 60% = 13억 2,000만 원
재산세	약 318만 원
종부세 과세표준	(22억 - 12억) × 60% = 6억 원
종부세 (0.5% 구간)	약 300만 원
합산 보유세 (지방교육세 포함)	약 750만 원대

작년보다 수백만 원 오른 분들이 상당수 나올 겁니다. 미리 계산해두고 준비하는 것과 12월에 갑자기 청구서를 받는 것은 심리적으로도, 자금 계획으로도 완전히 다릅니다.

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7월 세법 개편안 전에 알아둘 것

공시가격을 올리는 한편 공정시장가액비율을 현행 60%에서 80%로 추가 올리면 과세표준이 더 증가할 수 있다는 논의도 나오고 있습니다. 매년 7월 발표되는 세제 개편안에서 이 방향이 확정될 가능성이 있습니다. 지금 60%도 무겁게 느껴지는 분이라면, 앞으로 상황이 더 나빠질 수 있다는 점도 염두에 두는 게 현실적입니다.

한편 다주택자 취득세 812%를 완화해 46%로 낮추는 방안도 검토되고 있습니다. 취득세 완화가 현실화된다면 다주택자의 신규 매수 부담이 줄어 수요가 다시 자극될 수 있습니다. 이 역시 7월 세제 개편안에서 윤곽이 나올 가능성이 높습니다.

지금은 확정된 것과 논의 중인 것을 구분해서 봐야 합니다. 확정된 것은 이미 적용 중인 공시가격 18.6% 상승과 공정시장가액비율 60% 복원입니다. 논의 중인 것은 비율 추가 상향, 취득세 완화, 장특공 개편 등입니다.

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열흘 안에 잔금일 조정이 가능한 분이라면 지금 바로 중개사나 상대방과 협의해보는 게 맞습니다. 그게 아니라면 올해 보유세를 미리 계산해서 12월 종부세 자금을 확보해두는 것이 다음으로 중요한 할 일입니다.

저도 오늘 공시가격 확인하고 계산기 두드려봤는데, 예상보다 꽤 나오더라고요. 솔직히 이의신청 기한(5월 29일)도 겨우 8일 남았습니다. 공시가격이 지나치게 높다고 느끼신다면 이의신청도 이번 주 안에 처리해야 합니다. 앞서 정리한 공시가격 폭등과 이의신청 방법 글도 함께 참고하시면 좋겠습니다.

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이 글은 세금 신고·납부를 대리하거나 특정 납세 방법을 권유하는 것이 아닙니다. 보유세는 개인의 공시가격·주택 수·보유 기간·감면 요건에 따라 크게 달라집니다. 중요한 결정 전 반드시 세무사 또는 공인중개사와 상담하시기 바랍니다.

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