7월 15일 부동산 국민 대토론회, 같은 1주택자인데 세금이 갈린다 — 실거주 vs 비거주 완전 정리

지난주에 친한 형이 전화를 했어요. 서울에 집 한 채 있는데 지방 발령으로 3년째 거기 살고 있다는 분입니다. "내 집인데 거기 안 산다고 세금을 더 내야 한다는 게 말이 되냐"고 하더라고요. 솔직히 저도 처음엔 좀 의아했습니다. 그런데 자료를 들여다보니 정부 방향이 꽤 명확하게 잡혀가고 있어요.

7월 15일, 부동산 국민 대토론회가 열립니다. 재정경제부, 국토교통부, 금융위원회 수장이 모두 참석하는 자리예요. 이 토론회가 끝나면 7월 말 종합 부동산대책이 발표되는데, 이번엔 진짜 핵심이 '몇 채 가졌느냐'가 아니라 '실제로 거기 사느냐'로 옮겨가는 분위기입니다.

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7월 15일, 뭐가 열리는 건가요

재정경제부, 국토교통부, 금융위원회가 공동으로 부동산 국민 대토론회를 준비하고 있습니다. 구윤철 부총리 겸 재정경제부 장관, 김윤덕 국토교통부 장관, 이억원 금융위원장까지 세 수장이 한자리에 모이는 거예요.

이게 그냥 형식적인 행사가 아닌 이유가 있습니다. 이재명 대통령이 이미 7월 말까지 세제·공급·금융규제를 아우르는 종합 부동산대책을 내놓겠다고 예고했거든요. 대토론회는 그 발표 직전에 여론을 미리 수렴하는 절차인 셈이에요. 토론회에서 나온 의견들이 최종안에 실제로 반영될 가능성이 높다는 뜻이기도 합니다.

대통령이 직접 했던 말이 있어요. 우리나라 보유세가 대체로 낮아서 주택을 많이 모아도 부담이 크지 않다는 취지의 발언이었습니다. 서구 선진국처럼 보유 부담을 줘야 한다는 거죠. 이 한 줄에 이번 개편의 방향이 거의 다 담겨 있다고 봐도 됩니다.

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핵심은 '실거주냐 아니냐'입니다

지금까지 부동산 세제 논의는 대부분 "몇 채를 가졌느냐"를 기준으로 갈렸어요. 1주택자는 혜택, 다주택자는 중과. 단순했죠.

근데 이번엔 결이 다릅니다. 청와대 정책실장이 거주와 보유를 구분해서 접근해야 한다는 점을 강조하면서, 다주택자와 1주택자뿐 아니라 초고가 주택 기준까지 함께 검토할 필요가 있다고 밝혔어요. 즉 같은 1주택자라도 거기 실제로 사는 사람과 안 사는 사람을 다르게 취급하겠다는 겁니다.

제 형 사례가 딱 이거예요. 집은 한 채인데 지방 발령으로 실거주를 못 하고 있는 경우, 지금까지는 그냥 1주택자 혜택을 받았는데 앞으로는 상황이 달라질 수 있다는 거죠. 솔직히 이거 듣고 좀 답답했어요. 본인이 선택해서 떠난 것도 아닌데 말이죠.

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장기보유특별공제, 이렇게 바뀔 수 있습니다

가장 구체적으로 거론되는 게 장기보유특별공제(장특공) 개편입니다. 생소하신 분들을 위해 짧게 설명하면, 집을 오래 들고 있다가 팔 때 양도차익에서 일정 비율을 깎아주는 제도예요.

현재 구조를 보면, 12억 원 초과 고가 주택을 가진 1세대 1주택자는 보유 기간과 거주 기간을 각각 연 4%씩 따져서 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다. 보유 40%포인트 + 거주 40%포인트, 이렇게 나뉘는 구조예요.

검토되는 방향은 이 비율 자체를 바꾸는 겁니다. 보유 공제율을 40%에서 20% 또는 아예 0%로 낮추고, 대신 거주 공제율을 60~80%로 끌어올리는 방식이 거론되고 있어요. 말로만 들으면 헷갈리니까 표로 정리해볼게요.

▶ 현행 구조 : 보유 40%p + 거주 40%p = 최대 80% 공제
▶ 개편 검토안 : 보유 020%p + 거주 6080%p = 최대 80% 공제 (구성 비율만 변경)

숫자는 같아 보이는데 실제 효과는 완전히 다릅니다. 오래 들고만 있고 안 살았던 사람은 공제를 거의 못 받게 되고, 짧게 들고 있었어도 실제로 거주했던 사람은 공제를 더 많이 받게 되는 구조예요. 이게 가장 직접적인 타격을 받는 대상이 바로 비거주 1주택자입니다.

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보유세는 어떻게 되나요

보유세 쪽은 종합부동산세 과세표준과 세율 조정, 그리고 공정시장가액비율 인상 카드가 같이 거론되고 있습니다. 공정시장가액비율이라는 게 종부세와 재산세를 계산할 때 기준이 되는 비율인데, 현재 60% 수준으로 유지되고 있어요.

이 비율을 단계적으로 올리는 방안이 나오고 있는데, 흥미로운 건 세율을 그대로 둬도 이 비율만 올리면 실제 세 부담이 자동으로 늘어난다는 점입니다. 정부 입장에서는 국회 동의 없이 시행령 개정만으로 비교적 신속하게 조정할 수 있는 수단이라 더 자주 거론되는 것 같아요.

다만 종부세 과세기준일인 6월 1일이 이미 지났기 때문에, 올해 분에는 적용이 어렵습니다. 빨라도 내년 과세분부터 영향을 받을 가능성이 높아요. 이건 시간이 좀 있다는 뜻이니까 너무 조급해하지 않으셔도 됩니다.

실제 사례 하나 보면 체감이 빠를 거예요. 마포의 한 아파트 전용 84㎡ 기준으로, 시가 25억 원 수준인데 보유세가 2021년엔 500만 원대까지 갔다가 2023~2025년엔 정책 완화로 200만 원대까지 내려왔습니다. 그런데 올해 공시가격이 큰 폭으로 오르면서 다시 400만 원대 중반으로 올라선 상태예요. 여기에 추가 개편까지 더해지면 어디까지 갈지, 솔직히 저도 좀 궁금합니다.

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차등 과세, 누가 유리하고 누가 불리한가

이번 개편 방향을 한 줄로 요약하면 차등 과세입니다. 모두에게 똑같이 올리는 게 아니라 대상별로 다르게 가져간다는 거예요.

▶ 중저가 실거주 1주택자 : 세 부담 유지 또는 일부 완화
▶ 초고가 1주택자 (비거주 포함) : 과세 강화
▶ 비거주 1주택자 : 장특공 혜택 큰 폭 축소
▶ 다주택자 : 보유세·양도세 모두 강화 가능성

✅ 실거주 중인 중저가 1주택자라면 크게 걱정할 필요는 없어 보입니다.
❌ 고가 주택을 보유했지만 실거주하지 않는다면, 매도 타이밍을 다시 고민해봐야 할 시점입니다.

전문가들 사이에서는 보유세 강화가 고가 주택 가격 상승을 억제하는 장치로 작용하고, 비거주 1주택 과세 강화는 매물 부족 상황에서 단기 매물을 끌어내는 효과가 있을 거라는 분석이 나옵니다. 다만 양도세 중과 완화나 거래세 인하가 같이 가야 매물 잠김이 풀린다는 전제가 붙어요. 보유세만 올리고 거래세는 그대로면, 오히려 안 팔고 버티는 사람이 더 늘어날 수도 있다는 우려도 있습니다.

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지금 뭘 해야 하나

대토론회 전이라 확정된 건 아무것도 없어요. 그래서 섣불리 매도하거나 명의를 바꾸는 건 추천하지 않습니다. 다만 본인 상황을 미리 점검해두는 건 의미가 있어요.

먼저 본인이 보유한 주택에 실제로 거주하고 있는지, 거주 기간이 어느 정도 되는지 정리해보세요. 그다음 공시가격 기준으로 본인이 고가주택 구간(12억 원 초과)에 해당하는지 확인하시고요. 마지막으로 매도 계획이 있다면 7월 말 발표 전후로 일정을 어떻게 조정할지 시나리오를 두세 개 정도 그려보시는 걸 권합니다.

제 생각엔 이번 개편이 단순히 세금을 더 걷겠다는 의미보다는, "집은 사는 곳이지 모으는 자산이 아니다"라는 메시지를 정책적으로 못 박으려는 시도로 보여요. 물론 상황마다 다르겠지만, 실거주 의지가 있는 분들이라면 오히려 장기적으로는 유리해지는 구조가 될 수도 있습니다.

지방 발령 받은 형한테는 일단 7월 15일 토론회 결과를 좀 더 지켜보자고 말해뒀어요. 여러분은 지금 보유한 집, 실거주와 비거주 중 어디에 해당하시나요?

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이 글은 투자 권유가 아니며, 모든 투자 및 금융 결정의 책임은 본인에게 있습니다. 세금·법률 관련 사항은 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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