서울 아파트 70주 연속 상승인데 세제개편이 온다 — 매물 잠김 구조와 지금 집 사도 되는가

지난주에 오랜만에 만난 친구가 "지금 강북 아파트 매수 타이밍이냐"고 물었어요. 올해 들어 세 번째 같은 질문을 받는 거예요. 그만큼 요즘 분위기가 달아오른 거겠죠.

한국부동산원에 따르면 7월 1주(7월 6일 기준) 서울 아파트 매매가격지수는 0.30% 상승을 기록하며, 전주(0.27%)보다 상승폭이 더 커졌습니다. 성북구와 구로구가 각각 0.51%, 0.50% 오르며 상승을 주도했습니다. 그리고 서울 아파트 매매가격은 70주 연속 상승을 이어가고 있습니다.

70주면 1년 4개월이에요. 이 기간 동안 한 주도 빠지지 않고 올랐다는 거예요. 그런데 7월 말 세제개편안 발표가 코앞으로 다가왔습니다. 지금 이 두 가지가 부딪히는 순간이에요.

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왜 70주째 오르는 건가요 — 매물 잠김의 구조

집값이 오르는 데는 수요가 늘었거나, 공급이 줄었거나, 아니면 둘 다인 경우가 있어요. 지금 서울은 세 번째입니다.

수요 쪽을 먼저 보면, 전세난에 부딪힌 무주택자들이 집 매수에 나서면서 집값 상승 압력이 커지고 있습니다. 전셋값이 오르면서 서울의 중저가 아파트 매매 수요를 자극해 매도 호가가 올라가는 흐름입니다. 전세가 너무 올라서 어차피 살 바엔 사겠다는 분들이 늘어난 거예요.

공급 쪽이 더 심각해요. 지난달 10일 다주택자 양도세 중과가 4년 만에 재개되자 양도세 부담을 느낀 다주택자들이 매물을 거둬들였습니다. 이게 핵심이에요. 5월 10일부터 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 양도세 중과가 다시 적용됐는데, 팔면 세금 폭탄이라 아무도 내놓지 않는 거예요.

과거 문재인 정부 시절 다주택자를 겨냥한 세제 강화가 공급 마비와 매물 잠김을 유발해 오히려 집값 폭등의 기폭제가 됐다는 우려가 다시 제기되고 있습니다. 2020~2021년에 정확히 이 패턴이 재현됐었거든요. 세금을 올렸더니 팔기 싫어서 매물이 사라지고, 매물이 사라지니까 가격이 오르는 악순환이요.

여기에 신통기획, 모아개발 같은 재개발·재건축 기대감까지 더해지면서 집값을 밀어올리는 요인이 추가되고 있습니다.

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어디가 가장 많이 올랐나요

6월 전국 아파트 매매 상승거래 비중은 47.3%로, 5월(45.7%)보다 1.6%p 상승했습니다. 용산구와 마포구 등의 상승폭이 컸으며, 특히 중랑구·관악구·영등포구 등 중저가 아파트가 밀집한 지역에서도 상승거래 비중이 크게 늘었습니다.

이 데이터가 중요한 이유가 있어요. 서울 집값 상승이 강남 고가 아파트만의 얘기가 아니라는 거예요. 중저가 지역으로 온기가 번지고 있다는 신호거든요. 부동산 시장에서 이걸 '키 맞추기'라고 해요. 상급지가 오르면 그 다음 단계 지역이 따라 오르는 패턴이 이미 시작된 겁니다.

수도권 아파트 매매가격지수 주간 상승률이 0.45%를 돌파하며, 주택 시장이 극도로 과열됐던 2006년 1011월 이후 약 20년 만에 가장 가파른 수치를 기록하고 있습니다. 서울 주요 상급지에서는 직전 최고가 대비 105110% 수준의 신고가 갱신 거래가 속출하고 있습니다.

20년 만에 가장 가파른 상승. 이 숫자를 보면서 솔직히 저도 좀 놀랐어요. 한편으론 지금 들어가는 게 맞나 싶고, 한편으론 더 오르기 전에 들어가야 하나 싶고. 아마 많은 분들이 같은 고민을 하고 계실 거예요.

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7월 말 세제개편, 뭐가 나올 것 같은가

2026년 7월 기준 정부는 부동산 세제 개편을 담은 세법 개정안 발표를 예고한 단계이며, 아직 확정·시행된 내용은 없습니다. 거론되는 방향은 종합부동산세의 경우 세율 인상보다 공정시장가액비율(현행 60%)을 시행령으로 단계적으로 올리는 방식, 양도세는 보유기간보다 실거주 기간에 혜택을 몰아주는 개편입니다.

시행령 조정 방식이 자주 거론되는 데는 이유가 있어요. 국회 동의 없이 정부가 직접 할 수 있거든요. 법 개정은 국회 심의를 거쳐야 하고 시간이 걸리는데, 공정시장가액비율 조정은 시행령만 바꾸면 돼서 속도가 빨라요.

현재 논의되는 내용을 보면 향후 부동산 세제의 방향이 장기 보유보다는 실제 거주 중심으로 이동할 가능성이 엿보입니다. 이건 92번 글에서도 다뤘던 방향인데, 발표가 임박할수록 이 기조가 더 선명해지고 있어요.

다만 한 가지 중요한 전제가 있어요. 아직 발표되지 않은 방향만 보고 서둘러 팔거나 사는 결정은 위험합니다. 실제 개정안에서 적용 대상·시기·인상 폭이 지금 거론과 달라질 수 있습니다. 세제개편 예고만으로 집을 사거나 파는 건 리스크가 크다는 뜻이에요.

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지금 집 사도 되는가 — 상황별로 봐야 합니다

이 질문에 "사도 된다" "사면 안 된다"는 단답은 솔직히 의미가 없어요. 본인 상황이 전혀 다르거든요. 몇 가지 유형으로 나눠볼게요.

실거주 무주택자, 지금 사야 할까요?

세제개편 방향이 실거주 1주택자에게 유리한 쪽으로 가고 있어요. 비거주 보유자에겐 불리해지고, 실거주자에겐 상대적으로 유리해지는 구조예요. 실거주 목적으로 1채를 사려는 분이라면, 세제개편이 불리하게 작용할 가능성은 낮습니다.

다만 지금 가격이 이미 많이 올라있다는 점은 사실이에요. 70주 연속 상승 끝에 매수하는 거라, 단기 조정 가능성은 언제든 있어요. 가격이 더 오를 것 같아서 급하게 들어가는 게 아니라, 실거주 필요성이 충분하고 장기 보유 계획이 있다면 지금도 합리적인 선택이 될 수 있어요.

갈아타기를 고민 중인 1주택자

지금 파는 것과 사는 것을 동시에 해야 하는 구조예요. 파는 쪽은 양도세 중과 대상이 아니라 일반세율 적용이고, 사는 쪽은 취득세가 문제예요. 세제개편 발표 이후 취득세 변동이 있을 수 있으니, 발표 확인 후 매수 타이밍을 잡는 게 안전합니다.

다주택자, 지금 팔아야 할까요?

확정 전에는 보유 현황과 거주 기간을 정리해 두는 선까지만 준비하고, 큰 결정은 개정안이 공식 발표된 뒤에 판단하는 것이 안전합니다.

5월부터 이미 양도세 중과가 재개된 상태예요. 지금 파는 것도 부담이 크고, 세제개편 이후엔 보유세까지 오를 수 있는 상황이에요. 현재 보유 주택의 실거주 여부, 취득 시기, 보유 기간을 정리해두고 세무사와 구체적인 시뮬레이션을 해보는 게 먼저입니다.

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발표 전 지금 당장 해둘 것

세제개편안은 빠르면 이달 말, 늦어도 8월 초에 나와요. 이 발표 전에 준비해두면 좋은 것들을 정리합니다.

✅ 본인 보유 주택 거주 기간 확인 (주민등록등본 기준)
✅ 취득일·보유 기간 계산 (장특공 적용 여부 체크)
✅ 현재 양도세 중과 해당 여부 확인 (조정지역 2주택 이상)
✅ 공시가격 기준 종부세 과세 해당 여부 체크 (1세대 1주택 12억 초과)
✅ 세제개편 발표 후 재검토 일정 캘린더에 확보

제 생각엔 이번 세제개편이 통과되더라도 매물 잠김 문제가 단기간에 풀리기는 어려울 것 같아요. 세금이 올라도 팔면 손해라는 계산이 서는 한, 다주택자들은 버티는 쪽을 선택할 가능성이 높거든요. 공급이 안 늘면 가격이 내려가기 어렵고, 가격이 안 내려가면 무주택자들은 계속 전세 vs 매수 사이에서 고민할 수밖에 없는 구조가 이어지는 거예요.

여러분은 지금 무주택 상태인가요, 아니면 보유 중이신가요?

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이 글은 투자 권유가 아니며, 모든 투자 및 금융 결정의 책임은 본인에게 있습니다. 세금·법률 관련 사항은 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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