종부세 확 오른다는데 국회 안 거쳐도 된다고? — 공정시장가액비율이 뭐길래

며칠 전에 부동산 카페에서 "이번 세제개편, 국회에서 몇 달 걸릴 텐데 뭘 벌써 걱정하냐"는 댓글을 봤어요. 그런데 자료를 찾아보니 꼭 그렇지도 않더라고요. 종부세를 올리는 방법 중에는 국회를 거치지 않고 정부 혼자서 바로 바꿀 수 있는 카드가 있었습니다. 그게 바로 공정시장가액비율이에요.

부총리가 직접 확인한 7월 말 발표 일정

구윤철 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 지난 7일 라디오 인터뷰에서 부동산 세제 개편안을 7월 말 정도에 발표할 준비를 하고 있다고 밝혔습니다. 집은 매수 대상이 아니라 거주 공간이라는 원칙을 강조하면서, 실거주자 중심으로 시장 질서를 재편하겠다는 방향도 함께 언급했어요. 다만 공정시장가액비율 조정이나 비거주자 장기보유특별공제 축소 같은 구체적인 내용에는 즉답을 피했습니다.

여기서 중요한 건, 아직 확정·시행된 내용은 하나도 없다는 점이에요. 종부세, 공정시장가액비율, 장기보유특별공제 개편 모두 발표 전 검토·예고 단계입니다. 다만 정부가 어떤 방식으로 움직일 수 있는지 그 '수단'을 미리 알아두면, 실제 발표가 나왔을 때 훨씬 빠르게 이해할 수 있을 것 같아 이번 글에서 정리해보려고 합니다.

국회 안 거치고 세금을 올리는 방법이 있다고요

종합부동산세 세율을 실제로 올리려면 법 개정이 필요해서 국회 심의를 거쳐야 합니다. 그런데 공정시장가액비율은 다릅니다. 이건 시행령 사항이라서 정부가 국무회의 의결만으로 조정할 수 있어요. 현재 이 비율은 60%로 고정돼 있는데, 이걸 시행령으로 단계적으로 올리는 방식이 유력하게 거론되고 있습니다.

공정시장가액비율이 뭐냐면, 공시가격에서 실제로 세금을 매기는 기준이 되는 과세표준을 산출할 때 곱하는 비율이에요. 예를 들어 공시가격 15억 원인 주택의 공정시장가액비율이 60%라면 과세표준은 9억 원이 되는 거고, 만약 이 비율이 80%로 올라가면 과세표준은 12억 원으로 뛰게 됩니다. 세율은 그대로인데 과세표준만 커지니까, 결과적으로 실제로 내야 하는 세금이 늘어나는 구조인 거죠.

솔직히 저도 이 원리를 알기 전까지는 "종부세 오른다"는 뉴스를 보면 무조건 세율 자체가 바뀌는 줄로만 알았어요. 그런데 세율 인상 없이도 이렇게 조용히 세금이 늘어날 수 있다는 걸 알고 나니, 왜 전문가들이 공정시장가액비율을 '가장 빠른 카드'라고 부르는지 이해가 되더라고요.

실거주냐 아니냐로 갈리는 양도세 혜택

또 하나 눈여겨볼 부분은 양도소득세 장기보유특별공제 개편 방향입니다. 지금까지는 주택을 얼마나 오래 '보유'했는지를 기준으로 공제 혜택을 줬는데, 앞으로는 얼마나 오래 '실거주'했는지를 더 중요하게 보는 방향으로 재편될 가능성이 거론되고 있어요. 비거주 장기보유 차익에 대한 혜택을 줄이는 쪽인데, 정치적으로도 설명하기 쉬운 명분이라는 분석이 나옵니다.

참고로 다주택자 양도세 중과 유예가 지난 5월 9일로 끝나면서, 5월 10일부터는 조정대상지역 2주택 이상 보유자에게 중과세율이 다시 적용되고 있습니다. 이전에 다뤘던 세제개편 관련 글에서도 이 흐름을 짚었는데, 이번 7월 말 발표는 여기에 더해 보유세 쪽 부담까지 함께 조정하는 그림이 될 가능성이 큽니다.

거래세는 전면 완화보다 좁은 통로가 유력합니다

보유세는 강화 쪽으로 움직이는 반면, 거래세는 전면적인 완화보다는 갈아타기나 일시적 2주택, 지방 미분양처럼 좁은 통로 위주로 조정될 가능성이 높다는 분석이 나옵니다. 즉 "세금 다 낮춰준다"는 식이 아니라, 실수요자의 이동을 막지 않는 선에서 제한적으로만 숨통을 틔워주는 방향이라는 거예요.

투자 관점에서 보면 이런 세제 조정은 집값을 즉각 끌어내리기보다는, 세후 기대수익률과 매수 여력을 바꾸는 방식으로 시장에 작용합니다. 저는 이 표현이 특히 와닿았는데요, 세금 정책이 가격을 직접 누르는 게 아니라 사람들의 계산법 자체를 바꿔서 서서히 시장에 스며든다는 뜻이니까요.

발표 전 지금 확인해두면 좋은 체크리스트

1. 본인 보유 주택의 현재 공시가격과 종부세 과세표준 미리 계산해보기
2. 다주택자라면 실거주 여부에 따라 달라질 수 있는 양도세 혜택 구조 파악해두기
3. 일시적 2주택이나 갈아타기 계획이 있다면 거래세 완화 대상 여부 관심 갖기
4. 7월 말~8월 초 발표 이후 시행령 적용 시점까지 함께 확인하기
5. 부부 공동명의와 단독명의 중 유리한 쪽이 바뀔 수 있으니 자산 구조 미리 점검하기

리스크와 주의할 점

이 글에서 다룬 공정시장가액비율 조정이나 장기보유특별공제 개편 방향은 어디까지나 거론되고 있는 시나리오이며, 실제 발표 내용과 다를 수 있습니다. 공정시장가액비율 80% 적용 예시도 이해를 돕기 위한 가정 수치일 뿐 확정된 값이 아닙니다. 정부가 7월 말 세제개편안을 공식 발표하면 적용 대상과 시기, 폭이 이 글의 내용과 달라질 수 있으니, 실제 매수·매도나 절세 전략을 세우실 때는 반드시 발표 이후 최신 내용을 다시 확인하고 필요하다면 세무 전문가와 상담하시길 권해드립니다.

여러분은 이번 세제개편, 보유세 쪽 부담이 더 걱정되시나요 아니면 거래세 쪽이 더 궁금하신가요? 저는 이번 주말에 제 명의 구조부터 다시 점검해보려고 합니다.

이 글은 투자 권유가 아니며, 모든 투자 및 금융 결정의 책임은 본인에게 있습니다. 세금·법률 관련 사항은 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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