종부세 비거주 1주택자 증세, 결국 없던 일이 됐습니다 — 9월 1일 확정된 최종 세제개편안

저희 부모님이 딱 이 경우였습니다. 아버지 회사가 지방으로 이전하면서 3년 전부터 혼자 내려가 계시고, 서울 집엔 어머니와 저희 형제가 그대로 살고 있거든요. 8월 3일 세제개편안 원안이 나왔을 때 어머니가 전화로 "우리 집이 비거주자로 분류되는 거냐"고 물어보셨던 기억이 나요. 그때 원안대로면 종부세 기본공제가 실거주자 14억, 비거주자 9억으로 5억 원이나 차이가 났으니까요. 그런데 9월 1일 국무회의에서 이 부분이 뒤집혔다는 뉴스를 보고 어머니께 바로 전화를 드렸습니다.

발표 한 달도 안 돼 방향을 튼 종부세 개편

재정경제부는 9월 1일 국무회의에서 이재명 대통령 주재로 2026년 세제개편안 정부 최종안을 의결했습니다. 지난달 3일 내놓은 원안에서는 실거주 1주택자의 종부세 기본공제를 현행 12억 원에서 14억 원으로 올리는 대신, 비거주 1주택자는 오히려 9억 원으로 낮추겠다고 했었죠. 실거주를 우대하겠다는 취지였지만, 지방 발령이나 부모 봉양, 자녀 학업 문제로 어쩔 수 없이 따로 사는 1주택자까지 한꺼번에 세금을 더 물리는 건 과도하다는 반발이 상당했습니다.

결국 정부는 이 비판을 받아들여 비거주 1주택자의 기본공제를 원래 있던 12억 원으로 되돌렸습니다. 실거주자 공제는 예정대로 14억 원까지 올리기로 하면서요. 비거주 부부 공동명의 1주택자의 기본공제도 1인당 4억 원에서 6억 원으로 상향 조정됐습니다. 결과적으로 실거주자와 비거주자 사이의 공제 격차가 원안의 5억 원에서 2억 원으로 줄어든 셈입니다.

세부담 상한도 되돌리고, ISA는 오히려 혜택이 늘었습니다

이번에 물러선 게 종부세 공제만이 아닙니다. 원안에는 종부세 세부담 상한을 기존 150%에서 200%로 올리는 방안도 있었는데, 이 역시 이번 최종안에서 현행 150%로 되돌아갔습니다. 세부담 상한은 전년도에 낸 종부세보다 올해 낼 세금이 일정 비율 이상 늘지 않도록 막아주는 안전장치인데, 200%까지 열렸다면 공시가격이 급등한 해엔 세금이 거의 두 배로 뛸 수도 있었습니다.

개인종합자산관리계좌(ISA) 쪽은 제가 처음 생각했던 것과 조금 달랐습니다. 의무가입기간과 납입한도는 원안대로 현행 수준을 유지하는데, 대신 청년형 생산적금융 ISA와 청년미래적금을 동시에 가입할 수 있도록 새로 허용했습니다. 저희 블로그에서 예전에 다뤘던 청년미래적금·ISA 개편 이슈를 눈여겨보셨던 분이라면, 규제가 아니라 오히려 선택지가 하나 늘어난 셈이니 챙겨보실 만합니다.

항목	8월 3일 원안	9월 1일 최종안
실거주 1주택 종부세 기본공제	14억 원	14억 원(유지)
비거주 1주택 종부세 기본공제	9억 원	12억 원(원상복귀)
비거주 1주택 부부공동명의 공제	1인당 4억 원	1인당 6억 원
종부세 세부담 상한	150%→200%	150%(현행 유지)
청년형 ISA·청년미래적금	중복가입 불가	동시가입 허용(신설)

왜 한 달도 안 돼 후퇴했을까

업계에서는 이번 방향 전환의 배경으로 지지율 흐름을 많이 언급합니다. 국정 지지율이 하락한 상황에서 반발이 큰 정책을 무리하게 밀어붙이기 부담스러웠을 거라는 시각이에요. 종부세를 거주 여부가 아니라 하나의 기준으로 통일하는 게 예측 가능성과 세제 수용성 측면에서 낫다는 의견도 여당 내에서 나왔다고 합니다. 개인적으로는 세법이 발표 한 달도 안 돼서 이렇게 바뀌는 걸 보면서, 애초에 형평성 문제를 좀 더 꼼꼼히 짚고 발표했으면 어땠을까 하는 아쉬움이 남더라고요.

다만 완전히 끝난 이야기는 아닙니다. 종부세 과세표준을 '주택 수' 기준에서 '주택가액' 기준으로 바꾸는 큰 틀이나, 2028년부터 보유공제를 거주공제로 전환하는 방향은 이번 최종안에도 그대로 남아 있습니다. 비거주자에 대한 배려가 다소 늘었을 뿐, 실거주와 비거주를 차등 대우한다는 원칙 자체는 유지되는 겁니다. 이번에 확정된 세제개편안은 9월 3일까지 국회에 제출돼 정기국회 심사를 받게 됩니다.

액션 플랜

1. 본인이나 가족의 주택이 비거주 1주택에 해당하는지 먼저 판단해보세요. 취학, 전근, 부모 봉양 같은 부득이한 비거주 사유에 해당하는지도 함께 확인하시고요.
2. 공시가격이 12억~17억 원 사이인 비거주 1주택을 갖고 있다면, 원안(9억 공제)과 최종안(12억 공제)의 세금 차이를 미리 계산해보시길 권합니다.
3. 이번 정부안은 아직 국회를 통과한 게 아닙니다. 9월 정기국회 심사 과정에서 세부 수치가 다시 바뀔 수 있으니 국회 논의 일정을 계속 지켜보세요.
4. 청년형 ISA나 청년미래적금을 활용 중이거나 고려 중이라면, 이번에 동시가입이 허용된 만큼 두 상품을 함께 활용하는 전략도 검토해보세요.
5. 2027년 종부세, 2028년 양도세부터 순차 시행 예정이니, 장기 보유 계획이 있다면 시행 시점별로 달라지는 규정을 표로 정리해 관리해두시는 걸 추천합니다.

리스크

이번 발표는 정부의 최종 확정안일 뿐, 국회 심의와 의결을 거쳐야 실제 법으로 확정됩니다. 9월 정기국회 심사 과정에서 비거주자 공제 기준이나 세부담 상한 등이 다시 조정될 가능성이 있고, 여야 협상 결과에 따라 시행 시기가 늦춰지거나 세부 요건이 달라질 수도 있습니다. 본인의 종부세·양도세 부담을 정확히 계산하려면 국세청이나 세무 전문가를 통해 최신 확정 내용을 반드시 확인하시기 바랍니다.

어머니는 이번 소식에 일단 한숨 돌리셨는데, 국회 통과까지는 지켜봐야 한다고 말씀드렸더니 다시 걱정하시더라고요. 여러분 중에도 비거주 1주택 문제로 마음 졸이셨던 분 계신가요?

이 글은 투자 권유가 아니며, 모든 투자 및 금융 결정의 책임은 본인에게 있습니다. 세금·법률 관련 사항은 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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