10년 산 우리 집, 팔 때 세금이 10배 깎인다고요? 2026 세제개편 양도세 완전정리

지난주 부모님 댁에 갔더니 아버지가 식탁에 서류 뭉치를 펼쳐 놓고 계시더라고요. 25년째 살고 계신 그 아파트를 이제 정리하고 좀 더 작은 곳으로 옮길지 고민 중이라면서요. "요즘 세금 바뀐다던데 우리도 해당되는 거냐"고 물으셔서, 저도 정확히는 몰라서 아는 세무사 지인한테 전화를 돌렸습니다. 그러다 이번에 재정경제부가 8월 3일 발표하고 국무회의까지 거쳐 국회에 제출한 2026 세제개편안 중에서, 장기간 실거주한 1주택자에게 꽤 의미 있는 변화가 담겨 있다는 걸 알게 됐어요.

장기보유특별공제가 왜 '장기거주소득공제'로 바뀌나요?

지금까지는 1세대 1주택자가 집을 팔 때 보유 기간과 거주 기간에 각각 연 4%씩, 최대 40%씩 총 80%까지 공제를 받을 수 있었어요. 그런데 이번 개편안은 이 틀을 완전히 바꿉니다. 보유만 오래 하고 실제로 살지는 않은 집에 주던 혜택을 줄이고, 실제로 거주한 기간에 혜택을 몰아주는 방향이에요. 그래서 이름도 '장기거주소득공제'로 바뀝니다.

제 생각엔 이 대목이 가장 중요한 것 같아요. "오래 갖고만 있었다"와 "오래 살았다"를 구분하겠다는 거니까요. 실제로 거주하지 않고 투자 목적으로만 보유한 고가주택 소유자라면 앞으로 세 부담이 늘어날 가능성이 큽니다.

몇 년에 걸쳐, 얼마나 달라지나요?

한 번에 바뀌는 게 아니라 단계적으로 적용됩니다. 저도 처음엔 헷갈려서 표로 정리해 봤어요.

적용 시기	보유기간 공제	거주기간 공제	비고
~2027년	연 4%(최대 40%)	연 4%(최대 40%)	현행 유지
2028년	연 2%(최대 20%)	연 6%(최대 60%)	과도기
2029년~	폐지	연 8%(최대 80%)	거주 중심 완전 전환

2029년부터는 10년을 꽉 채워 거주해야만 최대 80% 공제를 받을 수 있다는 뜻이에요. 여기에 공제받을 수 있는 금액 자체에도 상한이 새로 생깁니다. 2028년에는 개인별·연도별·주택별로 각각 20억 원, 2029년부터는 각각 10억 원까지만 공제받을 수 있어요. 지금까지는 공제 한도가 따로 없었으니, 양도차익이 큰 고가주택일수록 이 변화를 체감하게 될 것 같습니다.

기본공제 250만 원 → 2,500만 원, 저희 부모님도 해당될까요?

제가 세무사 지인에게 물어봤을 때 가장 반색했던 부분이 이거였어요. 2027년 1월 1일 이후 양도분부터, 10년 이상 거주하고 양도가액이 30억 원 이하인 1세대 1주택자는 양도소득 기본공제가 현행 연 250만 원에서 2,500만 원으로 10배 늘어납니다.

실제 계산 사례를 하나 봤는데요. 15억 원에 취득해서 10년 거주한 뒤 30억 원에 양도했다고 가정하면, 양도세가 현행 4,750만 원에서 3,900만 원으로 줄어든다고 하더라고요. 부부 공동명의라면 지분비율에 따라 각각 2,500만 원씩 공제받을 수 있다는 점도 눈여겨볼 만합니다. 저희 부모님 댁도 딱 그 조건에 들어맞아서, "이번엔 좀 이득 보시는구나" 싶었어요. 물론 상황마다 계산이 다르니 정확한 금액은 세무사와 상담해서 확인하시는 게 안전합니다.

65세 이상이라면 이사만으로 감면받을 수도 있다는데요

이번 개편안에는 고령자를 위한 한시적 감면도 포함돼 있어요. 65세 이상이 수도권 주택을 팔고 비수도권으로 이주하면, 양도소득세를 최대 50%, 금액으로는 최대 5억 원까지 감면받을 수 있습니다. 저희 아버지도 은퇴 후 지방 이주를 고민하고 계셨는데, 이 조항을 알려드렸더니 눈이 번쩍 뜨이시더라고요. 다만 이 부분은 아직 국회 심사가 진행 중이라 구체적인 요건이 최종 확정된 건 아니라는 점, 꼭 기억해 두셔야 합니다.

이번 개편안에는 다주택자를 위한 한시적 조치도 함께 담겼어요. 종합부동산세 세율 일원화와 공정시장가액비율 상향으로 다주택자의 보유세 부담이 커지는 대신, 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과를 2027년과 2028년 2년간 한시적으로 완화한다고 해요. 정부는 이를 통해 보유세 부담이 커진 다주택자들에게 매도할 기회를 주겠다는 취지라고 설명하더라고요. 다주택자 입장에서는 종부세와 양도세를 동시에 놓고 저울질해야 하는 상황이 된 셈입니다.

솔직히 이번 개편안을 보면서 느낀 건, 정부가 "오래 갖고만 있던 사람"보다 "오래 실제로 살아온 사람"을 확실히 우대하겠다는 방향을 꽤 분명히 잡았다는 점이었어요. 반대로 실거주 없이 고가주택을 보유한 경우나 조정대상지역 내 비거주 1주택자는 종부세와 양도세 양쪽에서 부담이 커질 가능성이 높습니다. 우리 집이 어느 쪽에 해당하는지 먼저 파악하는 게 이번 개편안을 이해하는 첫걸음인 것 같아요.

Action Plan: 개편안 시행 전 미리 확인해 볼 것들

• 우리 집이 10년 이상 거주 요건과 양도가액 30억 원 이하 조건에 해당하는지 계산해 보세요
• 양도 시점을 2027년 이전과 이후 중 어느 쪽으로 잡는 게 유리한지 세무사와 시뮬레이션해 보세요
• 부득이한 사유(취학·전근·질병·부모 봉양 등)로 실거주하지 못한 기간이 있다면 인정 요건을 확인해 두세요
• 65세 이상 부모님이 계시다면 비수도권 이주 감면 요건의 최종 확정 내용을 국회 심사 진행 상황과 함께 챙겨보세요
• 다주택자라면 조정대상지역 중과 한시완화(2027~2028년)와 맞물려 매도 타이밍을 재검토해 보세요

이런 점은 조심하세요

이 글에 소개된 내용은 2026년 8월 3일 발표되고 국무회의를 거쳐 국회에 제출된 세제개편안을 기준으로 정리한 것으로, 정기국회 심사 과정에서 세부 내용이 수정되거나 시행 시기가 바뀔 수 있습니다. 실제 종부세 조항 일부가 발표 이후 한 달 만에 원점으로 되돌아간 사례도 있었던 만큼, 최종 입법 결과를 꼭 다시 확인하셔야 해요. 양도소득세는 개인별 취득가액·보유기간·거주기간에 따라 계산이 크게 달라지므로, 실제 매도를 계획하신다면 반드시 세무 전문가와 개별 상담을 받으시길 권합니다.

부모님 세대처럼 오래 한 집에 사신 분들에게는 반가운 소식일 수 있는데, 여러분 댁은 어떠세요? 이번 개편으로 득을 보실 것 같으세요, 아니면 오히려 부담이 늘어나는 쪽이세요? 저도 아직 저희 집 케이스로는 정확히 계산을 못 해 봤어요.

이 글은 투자 권유가 아니며, 모든 투자 및 금융 결정의 책임은 본인에게 있습니다. 세금·법률 관련 사항은 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.

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